Para establecer la presencia de un vicio oculto, es preciso analizar cada caso de manera individualizada. Puede darse el caso de que una misma circunstancia pueda ser evaluada de una forma forma teniendo en cuenta las consecuencias que provoque en lo que respecta al uso de la vivienda. Además, es clave contar con consejo legal especializado para este tipo de procedimientos, puesto que, en caso de que el plazo se haya terminado, no podremos reclamar los vicios ocultos en el inmueble.
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Los vicios ocultos son todos aquellos desperfectos que podemos encontrar en una casa y que no pueden ser detectados de un vistazo, sino que únicamente se destapan cuando el comprador ya se encuentra viviendo en la casa. Esto pone de manifiesto que la la propiedad no reúne las condiciones que el antiguo dueño había especificado antes de la adquisición.
Pueden ser muchos y muy heterogéneos, pero la mayor parte de ellos están relacionados con el agua, con la cimentación, con las terminaciones, con la instalación eléctrica o con un mal comportamiento térmico acústico.
Si tras comprar una vivienda, constatamos que hay determinados fallos de los que no nos habíamos percatado y que reúnen las condiciones para ser definidos como vicios ocultos, el comprador puede reclamar al antiguo propietario que le proporcione una solución. En este caso, podemos elegir entre dos opciones:
Existen ciertos periodos para querellarse por cada tipo de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que existen diferentes plazos máximos tal como establece la Ley de Ordenación de Edificación.
Estos tiempos rigen para las viviendas de obra nueva pero no en el caso de las viviendas usadas que tengan más de una década. En viviendas de segunda mano, las demandas por vicios ocultos tienen que ponerse antes de los 6 meses, empezando a contar este periodo desde la firma del contrato de compraventa, tal como se refleja en el art. 1490 del Código Civil. Transcurrido este tiempo, no habrá ya derecho a reclamar.
Cuando los vicios aparecen en una casa de segunda mano, el vendedor tiene la obligación de subsanarlos siempre y cuando el comprador se lo haga saber en los 6 meses siguientes a la entrega de las llaves
Pero, ¿qué ocurre en las residencias de alquiler? El periodo es el mismo que para la compra de viviendas de segunda mano, 6 meses desde la entrega de la casa. Pero, independientemente de ello, el propietario está obligado a mantener la casa en condiciones óptimas de habitabilidad y de ocuparse de todas las reparaciones superiores a los 150 euros que no se hayan producido por una mala utilización.
No hay una lista cerrada de vicios ocultos, pero sí hay algunos de ellos que se originan con mayor asiduidad que otros y que son un magnífico ejemplo de desperfectos cuya restauración es indispensable para garantizar la habitabilidad de la vivienda.
Los defectos que tienen que ver con el agua, como filtraciones, humedades o goteras son bastante comunes y suelen tener que ver con una impermeabilización deficiente o con un deterioro de las cañerías de la casa. Por eso, es fundamental realizar el arreglo cuanto antes, ya que lo normal es que el problema vaya a más.
En cuanto a los relacionados con la instalación eléctrica, los desperfectos pueden originarse en las tomas de corriente e interruptores y, generalmente, se producen por instalaciones en mal estado por el uso de materiales en malas condiciones.
Pero también son habituales los problemas vinculados a una mala cimentación de la vivienda, lo que puede producir grietas y problemas más graves, y los que tienen que ver con un mal aislamiento acústico o térmico.
Los defectos de las terminaciones, como suelos o pinturas, también suelen derivarse de un mal trabajo o del uso de materiales de mala calidad.
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