Jurisprudencia vicios ocultos inmuebles

Jurisprudencia vicios ocultos inmuebles. Características de nuestra asesoría legal y jurídica

Los vicios ocultos son todos aquellos desperfectos que podemos encontrar en una casa y que no pueden ser detectados de un vistazo, sino que únicamente se destapan cuando el comprador ya se encuentra viviendo en la casa. Esto pone de manifiesto que la la propiedad no reúne las condiciones que el antiguo dueño había especificado antes de la adquisición.

Pueden ser muchos y muy heterogéneos, pero la mayor parte de ellos están relacionados con el agua, con la cimentación, con las terminaciones, con la instalación eléctrica o con un mal comportamiento térmico acústico.

Cómo reclamar:

Si tras comprar una vivienda, constatamos que hay determinados fallos de los que no nos habíamos percatado y que reúnen las condiciones para ser definidos como vicios ocultos, el comprador puede reclamar al antiguo propietario que le proporcione una solución. En este caso, podemos elegir entre dos opciones:

• La acción redhibitoria: consiste en rescindir el contrato y que el vendedor devuelva al comprador el importe entregado. Pero además, si se evidencia que el al anterior dueño estaba al tanto los defectos, se le podrá exigir una reparación por daños y perjuicios.
• La acción “quanti minoris”: se trata de pedir una reducción proporcional del precio que se pagó por la casa y que debe ser valorada por los técnicos. En esta situación, no habría derecho a una compensación extra

Qué hacer y plazo:

Existen ciertos periodos para querellarse por cada tipo de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que existen diferentes plazos máximos tal como establece la Ley de Ordenación de Edificación.

• Defectos de terminaciones: 1 año de plazo.
• Defectos de habitabilidad: 3 años de plazo.
• Defectos estructurales: 10 años de plazo.

Estos tiempos rigen para las viviendas de obra nueva pero no en el caso de las viviendas usadas que tengan más de una década. En viviendas de segunda mano, las demandas por vicios ocultos tienen que ponerse antes de los 6 meses, empezando a contar este periodo desde la firma del contrato de compraventa, tal como se refleja en el art. 1490 del Código Civil. Transcurrido este tiempo, no habrá ya derecho a reclamar.

En vivienda en alquiler, nueva y de segunda mano:

Cuando los vicios aparecen en una casa de segunda mano, el vendedor tiene la obligación de subsanarlos siempre y cuando el comprador se lo haga saber en los 6 meses siguientes a la entrega de las llaves

Pero, ¿qué ocurre en las residencias de alquiler? El periodo es el mismo que para la compra de viviendas de segunda mano, 6 meses desde la entrega de la casa. Pero, independientemente de ello, el propietario está obligado a mantener la casa en condiciones óptimas de habitabilidad y de ocuparse de todas las reparaciones superiores a los 150 euros que no se hayan producido por una mala utilización.

Los más habituales

No hay una lista cerrada de vicios ocultos, pero sí hay algunos de ellos que se originan con mayor asiduidad que otros y que son un magnífico ejemplo de desperfectos cuya restauración es indispensable para garantizar la habitabilidad de la vivienda.

Los defectos que tienen que ver con el agua, como filtraciones, humedades o goteras son bastante comunes y suelen tener que ver con una impermeabilización deficiente o con un deterioro de las cañerías de la casa. Por eso, es fundamental realizar el arreglo cuanto antes, ya que lo normal es que el problema vaya a más.

En cuanto a los relacionados con la instalación eléctrica, los desperfectos pueden originarse en las tomas de corriente e interruptores y, generalmente, se producen por instalaciones en mal estado por el uso de materiales en malas condiciones.

Pero también son habituales los problemas vinculados a una mala cimentación de la vivienda, lo que puede producir grietas y problemas más graves, y los que tienen que ver con un mal aislamiento acústico o térmico.

Los defectos de las terminaciones, como suelos o pinturas, también suelen derivarse de un mal trabajo o del uso de materiales de mala calidad.